Как сделать удержание имущества правомерным и получить долг с контрагента.
Удержание арендодателем имущества арендатора. Правомерно или нет? Неоднозначный и спорный вопрос, не правда ли?
В продолжение истории о противостоянии нашего доверителя — Арендодателя с ООО «ТВОЁ» расскажу, как эта компания – Арендатор не смогла отстоять свое имущество.
Напомню, что мы представляли интересы владельца питерского ТРК (Арендодатель), который сдавал в аренду торговое помещение ООО «ТВОЁ» (Арендатор).
Краткая история их взаимоотношений.
31.07.2012г. между сторонами был заключен договор аренды на торговое помещение в ТРК.
03.05.2017г. Арендатор прекратил осуществлять в помещении коммерческую деятельность, закрыл помещение для посетителей и опечатал его.
15.06.2017г. договор аренды был расторгнут на основании одностороннего отказа Арендодателя в связи с допущенными Арендатором нарушениями условий договора (невнесение арендной платы и прекращение ведения в помещении коммерческой деятельности).
18.07.2017г. Арендатором и Арендодателем составлен Акт описи имущества, находящегося в помещении – объекте аренды. В указанном Акте Арендодатель отразил свое заявление об удержании описанного имущества в связи с наличием у Арендатора задолженности по внесению арендных платежей.
02.08.2017г. Арендодатель направил Арендатору письмо с уведомлением об удержании имущества, перечисленного в Акте от 18.07.2017г.
Арендатор обратился в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В ходе судебного разбирательства мы, действуя от имени Арендодателя, направила в суд отзыв на иск, в котором просила отказать в его удовлетворении в связи с наличием у Арендатора задолженности по арендной плате, что давало Арендодателю основания для удержания имущества должника на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.
При этом мы просили суд обратить внимание на то обстоятельство, что удерживаемое имущество оказалось в ведении Арендодателя на законных основаниях по воле самого Арендатора – должника, так как последний после прекращения договора аренды не вывез это имущество из арендуемого помещения и не освободил арендуемое помещение, несмотря на наличие у него такой обязанности по условиям договора.
Надо отметить, что еще до начала судебного разбирательства мы убедили своего доверителя в необходимости не просто оставить себе имущества арендатора-должника, а направить ему ряд писем для придания этому удержанию обоснованности и законности.
Одновременно в арбитражном суде уже рассматривались иски по спорам между этими же сторонами, о чем более подробно мы рассказали в публикации от 25.02.2021г., в связи с чем уже не буду к этому возвращаться в данном повествовании.
Несмотря на все предпринятые нами меры, суд первой инстанции не согласился с выработанной нашей правовой позицией и полностью удовлетворил исковые требования Арендатора об истребовании удерживаемого имущества у моего доверителя.
Возможно, представитель ответчика-Арендодателя был в суде недостаточно убедителен (в судебном заседании присутствовала не я, а моя помощница), но надо признать, что это дело в суде первой инстанции мы проиграли.
Замечу, что наш доверитель — Арендодатель даже не сильно расстроился от этого проигрыша, так как к тому времени мы в рамках других дел уже о взыскала с Арендатора в пользу компании доверителя задолженность по арендной плате и штрафам на общую сумму около 13 миллионов рублей.
Но мы привыкли последовательно отстаивать свою позицию и не останавливаться при первом поражении. Поэтому мы обжаловали проигрышное решение суда в апелляционную инстанцию.
Апелляционный суд внимательно изучил дело и позиции сторон, после чего удовлетворил мою апелляционную жалобу, отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение по делу – отказал в удовлетворении иска Арендатора об истребовании имущества.
В пользу моего доверителя сыграл тот факт, что имущество, подвергшееся удержанию, было оставлено в помещении самим Арендатором после окончания действия договора аренды. Ну и наличие у Арендатора задолженности по арендным платежам, установленное судебными актами, также было расценено судом в пользу законности действий Арендодателя.
Доводы Арендатора о том, что зловредный Арендодатель препятствовал ему в вывозе имущества, были отвергнуты апелляционным судом как не подтвержденные доказательствами.
И действительно, Арендатор в своих письмах не сообщал Арендодателю о неправомерных действиях последнего по препятствованию в вывозе имущества, не составлял актов, фиксирующих произвол арендодателя, не направлял в помещение лиц, обладающих полномочиями по распоряжению имуществом Арендатора.
Все эти ошибки Арендатора и позволили Арендодателю в моем лице доказать в суде правомерность своих действий по удержанию имущества.
Арендатор, конечно, не согласился с апелляционным постановлением и подал кассационную жалобу.
Однако суд кассационной инстанции согласился с позицией апелляции и оставил в силе апелляционное постановление, которым в иске Арендатора было отказано.
На этой приятной для моего доверителя ноте и закончилось его противостояние с арендатором ООО «ТВОЁ».
