Арендодатель или Арендатор, кому легче доказать свою позицию в суде? Скажете – арендодателю легче, но это правило работает не всегда.
Когда Арендатор – крупный российский ритейлер с большой командой юристов, Арендодателю может быть не просто отстоять свои интересы. Понадобятся серьезные усилия, чтобы Арендатор заплатил долги.
Арендодатель или Арендатор, кто прав? Кому легче доказать свою позицию в суде? Скорее всего, вы скажете – арендодателю легче, но, поверьте, это правило работает не всегда.
Когда Арендатор – крупный российский ритейлер с большой командой юристов, Арендодателю может быть не просто отстоять свои интересы и добиться от строптивого Арендатора внесения арендной платы.
Поделюсь нашим опытом участия в разрешении арендного спора между владельцем питерского ТРК (Арендодатель) и ООО «ТВОЁ» (Арендатор).
Краткая фабула спора.
31.07.2012г. между владельцем ТРК «Питерлэнд» (Арендодатель) и ООО «ТВОЕ» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды на торговое помещение, в соответствии с которым в сентябре 2012г. Арендодатель передал Арендатору по акту помещение в аренду. С этого времени Арендатор начал осуществлять в помещении торговую деятельность.
14.04.2017г. Арендатор направил Арендодателю письмо о прекращении правоотношений по предварительному договору и о намерении 06.05.2017г. вернуть помещение из фактического пользования
03.05.2017г. Арендатор прекратил осуществлять в помещении коммерческую деятельность, помещение закрыл для посетителей и опечатал. Арендные платежи с мая 2017г. поступать перестали.
Одновременно Арендатор обратился в суд с иском к Арендодателю о взыскании обеспечительного платежа в размере 592 321,27 руб., ссылаясь на не заключение основного договора аренды в установленный предварительным договором срок, то есть до 31.12.2016г.
Арендодатель, в свою очередь, обратился за юридической помощью к нам.
Еще до первого судебного заседания по нашим рекомендациям Арендодатель совершил ряд юридически важных действий:
- начиная с 03.05.2017г. отсутствие в помещении коммерческой деятельности фиксировалось актами, второй экземпляр которых направлялся Арендатору;
- в адрес Арендатора была направлена претензия с уведомлением о начислении пени за задержку внесения арендных платежей в период с января по апрель 2017г.;
- 30.05.2017г. Арендодатель направил Арендодателю уведомление об отказе от договора аренды в связи с допущенными просрочками по внесению арендной платы и неосуществлением в помещении коммерческой деятельности (данные основания для отказа от договора были предусмотрены договором).
К судебному заседанию в суд был подан отзыв на исковое заявление Арендатора, в котором мы обосновали наличие между сторонами заключенного договора аренды, так как договор от 31.07.2012г. хоть и именовался "предварительный", но фактически был смешанным, то есть включал условия как предварительного договора, так и основного договора аренды. Кроме того, договор аренды сторонами исполнялся и к нему были заключены несколько дополнительных соглашений.
Одновременно с отзывом на иск в суд были представлены письменные доказательства, подтверждающие не только наличие заключенного сторонами договора аренды, но и его прекращение с 15.06.2017г. в связи с отказом Арендодателя от договора вследствие нарушений его условий стороной Арендатора.
Суд полностью согласился с нашей позицией по делу, вынес решение об отказе в иске Арендатора, и все наши доводы, изложенные в отзыве на иск, полностью переписал в решении, как обстоятельства, установленные судом .
Замечательное получилось решение – стороне Арендодателя оставалось взять его за основу как преюдициальное и обратиться в суд со своим иском о взыскании с Арендатора долга по арендным платежам и штрафов за допущенные нарушения.
Именно так мы и поступили, подали в суд исковое заявление Арендодателя к Арендатору.
Однако, в это время Арендатор уже подал апелляционную жалобу на первое решение суда, которое так замечательно играло на руку Арендодателю.
Нами был подан отзыв на апелляционную жалобу, за судьбу решения суда первой инстанции можно было не переживать, так как юридически оно было безупречно, шансов на его отмену у Арендатора не было.
Но Арендатор не собирался сдаваться – нанял новую команду юристов, которые предприняли оригинальную тактику: отказались в апелляционном суде от иска, в связи с чем выгодное для Арендодателя решение все-таки было отменено, а дело прекращено.
Следующий ход был за нами. Мы в подробных письменных объяснениях по новому делу повторили аргументацию, использованную в первоначальном деле, представили в суд те же доказательства, не забыв продемонстрировать суду и само отмененное решение.
Арендатор, тем не менее, продолжал выдвигать новые аргументы в пользу своей позиции. Так, в возражениях на иск он сослался на то, что сам первым отказался от договора аренды.
Но этот довод не нашел доказательственного подтверждения, так как в письме Арендатора от 14.04.2017г. шла речь о прекращении действия предварительного договора, то есть констатировался факт прекращения обязательств по заключению основного договора, а об отказе от действующего договора аренды речь не шла.
В итоге, суд вновь счел нашу позицию более убедительной против позиции Арендатора и полностью удовлетворил иск Арендодателя о взыскании арендной платы и штрафов на общую сумму около 13 миллионов рублей.
Апелляционная жалоба Арендатора также не смогла ничего изменить, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
В кассацию Арендатор уже решил не обращаться, так как понял бесперспективность дальнейших судебных разборок с Арендодателем.
К тому же, вскоре после вынесения апелляционного постановления Арендодателем был быстро получен исполнительный лист, предъявлен в банк и со счета Арендатора взысканная судом сумма была списана еще задолго до истечения срока на кассационное обжалование судебных актов.
Вот такова краткая история арендных битв одного питерского ТРК с сетью магазинов ТВОЁ.
Но не подумайте, что этими делами и ограничились судебные разборки между этими фигурантами, в ближайшее время поделюсь историей, как Арендодатель удерживал имущество ООО «ТВОЕ», а Арендатор пытался это имущество вернуть через суд.
