Арендный спор, начавшийся с сильной позиции у арендатора, но завершившийся сокрушительной победой арендодателя. Это история противостояния арендатора - ЗАО «ТД «Перекресток», одного из крупнейших торговых ритейлеров, и арендодателя - владельца ТРК «Питерлэнд», находящегося на севере Санкт-Петербурга.
Арендные споры с одной из крупнейших российских компаний – это, как правило, сложное и безрадостное дело. Однако, при грамотном подходе процесс может стать интересным и захватывающим, а закончиться сокрушительной победой рядового игрока на арендном рынке.
Хотелось бы поделиться своим положительным опытом в этой сфере. Думаю, что наша история будет интересна и в настоящее время, хотя происходила она в период с 2014г. по 2018г.
Это история противостояния ЗАО «ТД «Перекресток», одного из крупнейших торговых ритейлеров, и владельца ТРК «Питерлэнд», находящегося на севере Санкт-Петербурга.
Краткая предыстория.
10.12.2009г. между владельцем ТРК «Питерлэнд» (Арендодатель) и ЗАО «ТД «Перекресток» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды на торговое помещение. В мае 2012г. Арендодателем и Перекрестком подписан акт доступа в помещение для производства отделочных работ. В сентябре 2012г. Перекресток открыл в помещении торговый супермаркет Зеленый перекресток, который работал до апреля 2014г., когда после закрытия супермаркета помещение было возвращено Арендодателю по акту «о прекращении доступа».
В сентябре 2014г. Перекресток, ссылаясь на не заключение основного договора аренды, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Арендодателя стоимости ремонтных работ в размере 23,3 млн. руб., авансового платежа 2,9 млн. руб. и штрафа 20 млн. руб.
При обращении Арендодателя к нам за юридической помощью перспектива взыскания с него в пользу Перекрестка около 50 млн. рублей была вполне реальной, шансы на победу практически отсутствовали.
В частности, за Арендодателем не было зарегистрировано право собственности на здание ТРК «Питерлэнд»; между сторонами заключен только предварительный договор аренды; помещение не было передано в аренду по акту, был подписан только акт доступа для ремонта; никакого соглашения по поводу прекращения пользования помещением сторонами не заключалось; помещение по акту приема-передачи Арендодателю не возвращалось; договор предусматривал право Перекрестка в случае не заключения основного договора и отсутствия у Арендодателя зарегистрированного права собственности на помещение взыскать с Арендодателя расходы на ремонт помещения, авансовый платеж и штраф 20 мл. руб.
Однако, полагая, что лучший способ защиты – это нападение, мы заявили в суд ходатайство об оставлении иска Перекрестка без рассмотрения и предъявила к Перекрестку встречный иск о взыскании 9,5 млн. руб. за фактическое пользование помещением.
Нам удалось найти доказательства пользования Перекрестком помещением и ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе, чеки о продаже товаров в магазине и информацию с сайта Перекрестка в сети интернет. После этого Перекресток в суде признал факт работы магазина с сентября 2012г. по апрель 2014г., а также отказался от иска в части взыскания авансового платежа 2,9 млн. руб.
Кроме того, нам удалось доказать, что между сторонами был заключен смешанный договор, предусматривающий как обязательства, связанные с заключением в будущем долгосрочного договора аренды, так и обязательства по передаче Перекрестку помещения в аренду, вследствие чего Перекресток был обязан оплачивать пользование помещением.
После 8-ми заседаний суд полностью согласился с нашими доводами, оставил без рассмотрения иск Перекрестка из-за нахождения Арендодателя в процедуре банкротства и удовлетворил встречный иск Арендодателя, взыскав с Перекрестка 9,5 млн. руб.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с судом первой инстанции, после чего Арендодатель получил со счета Перекрестка 9,5 млн. руб.
Надо отметить, что 9,5 млн. руб. были получены уже очень легко — всего за несколько дней с момента получения исполнительного листа и направления его нами непосредственно в банк Перекрестка. После чего удивлялись все: от представителей Перекрестка, в котором не заметили списания денег со счета без постановления судебного пристава, до главного бухгалтера и генерального директора Арендодателя, не ожидавших этих средств, а настроившихся на расходы в 50 млн. руб.
На этом история не закончилась, а Перекресток не отступился.
Дождавшись окончания процедуры банкротства Арендодателя (кредиторы заключили мировое соглашение), Перекресток в марте 2016г. вновь подал в арбитражный суд иск к Арендодателю о взыскании стоимости ремонтных работ в размере 23,3 млн. руб. и штрафа 20 млн. руб.
Мы вновь представляла интересы Арендодателя, и было уже немного легче, так как можно было опереться на предыдущее судебное решение об удовлетворении иска Арендодателя.
Теперь мы обосновала возражения относительно заявленных требований ст. 429 ГК РФ (прекращение предварительного договора), а также тем, что основной договор аренды не был заключен по вине Перекрестка, который первым нарушил свои обязательства по договору, не оплатив авансовый платеж в полном объеме. Кроме того, нам удалось доказать, что Перекресток не представил в суд надлежащие документы, подтверждающие расходы на производство ремонтных работ в сумме 23,3 млн. руб.
В результате, через 8 месяцев и 5 судебных заседаний суд отказал Перекрестку в иске в полном объеме. Не удалось Перекрестку взять реванш и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.
Было еще одно дело, где уже Арендодатель взыскивал с Перекрестка проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременной оплатой за пользование помещением. Этот иск, подготовленный нами на основе прежних дел, суд рассмотрел и удовлетворил уже всего за одно судебное заседание.
В дополнение к прежним суммам суд в пользу нашего доверителя взыскал с Перекрестка еще 840 тыс. руб.
Естественно, в апелляции данное решение устояло, как и остальные судебные акты по делам с Перекрестком, а в кассацию Перекресток уже решил не обращаться.
Ну и некой вишенкой на торте из судебных споров стало взыскание с Перекрестка в пользу нашего доверителя расходов на оплату услуг представителя в размере 150 тыс. руб.
